상담안내인터넷상담
주상복합 건물 공유부분에 관하여
관리자 10-12-02 18:18 2924
boolkot@naver.com 입금대기중

 

1. 상가 5,6층 화장실이 상가의 공용부분에 해당하는지 여부

 

. 집합건물에 있어서 공용부분인지 판단기준

 

집합건물에 있어서 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 이 사건에서와 같은 일층 현관, 수위실, 화장실 등 구조상 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유권자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다는 것이 판례의 태도입니다(대법원 1989.10.27. 선고 89다카1497 판결 참조).

 

. 상가 5,6층 화장실이 공용부분인지 여부

 

(1) 일반적으로 상가의 각층 화장실은 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분이므로 공용부분에 해당한다고 할 것입니다. 하지만 일률적으로 화장실에 해당한다고 해서 모두 공용부분에 해당한다고 인정하는 것이 아니라 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 판단하여야 합니다.

 

(2) 볼링장 이후 5,6층이 사우나로 바뀌면서 5,6층의 화장실을 개조하여 위치를 바꾸었는바 화장실 위치를 바꾸는 경우 그 면적의 차이도 발생하였을 것이고, 만약 위 화장실이 공용부분에 해당한다면 집합건물의 소유및관리에관한법률 제15조에 따라 공용부분 변경에 관한 사항이므로 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 정하여야 하는 사항이지 5,6층 단독소유자가 단독으로 결정할 수 없는 사항이라 할 것입니다.

 

(3) 그럼에도 불구하고 구청에서 허가를 해주어 화장실 위치를 바꾸는 공사를 하였다면 구청에서 새로 위치되어 지어지는 5,6층 화장실을 공용부분이 아닌 것으로 판단하였던 것으로 추정할 수 있다 할 것입니다.

 

(4) 위와 같은 사정들을 볼 때 위 상가의 5,6층 화장실은 상가의 공용부분으로 볼 수 없다 할 것입니다.

 

2. 새로운 소유자의 화장실 위치 복원 요구에 대하여

 

(1) 위 상가 5,6층을 경매를 통하여 소유권을 취득한 자는 5,6층 화장실을 공용부분이 아닌 구분소유로 이용하고 있던 상태에서 이를 취득하였다 할 것이며, 비록 경매로 인한 소유권 취득이 원시취득이라고 할지라도 새로운 소유자가 5,6층의 소유권을 취득한 이후 5,6층 각 화장실이 상가의 다른 구분소유자의 공용에 이용되고 있지도 않을 것입니다.

 

(2) 따라서 새로운 소유자는 5,6층의 화장실이 상가의 공용부분이라고 주장하기 힘들어 보이므로 이에 대하여 복구비용을 지원하지 않아도 괜찮은 것으로 판단됩니다.

 

3. 결론

 

. 상가건물의 공용부분은 상가의 구분소유자의 공용에 이용되거나 또는 공용에 이용되지 않더라도 규약에 의하여 공용부분으로 정하고 이를 등기하여야 합니다. 의뢰인 상가의 5,6층 화장실의 경우 다른 구분소유자의 공용에 이용되지도 않고 5,6층 단독소유자만 이용하였으며, 따로 규약에서 이를 공용부분으로 지정하지도 않았고, 또한 구청에서 공용부분이 아닌 것을 전제로 화장실 위치변경에 대하여 허가를 한 것으로 보이므로 공용부분이 아니라고 판단하는 것이 옳을 듯 합니다.

 

. 하지만 의뢰인이 올려주신 사실관계로만 판단한 것이므로 만약 5,6층 화장실이 다른 구분소유자도 이용해 왔다는 사정이 있다면 판단은 달라질 것입니다.

 

. 결국 5,6층 화장실을 공용부분으로 볼 수 없다면 새로운 소유자의 화장실 위치 복구를 위한 비용요구는 관리단에서 들어줄 필요가 없다 할 것입니다. 만약 관리단 총회에서 다른 구분소유자들이 화장실 위치복구에 대한 비용제공에 찬성한다면 따로 문제될 것이 없습니다.